Почему с покупкой квартиры, полученной по наследству, нужно быть особенно осторожным

Фото 1

Унаследованные квартиры на рынке недвижимости славятся недобрым словом. Многие покупатели остерегаются такого жилья, стараются даже не рассматривать поступившие предложения от наследников. Покупка квартиры, полученной по наследству, представляет собой риск. Возможно появление конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств как с владельцами наследия, так и у них между собой.

В статье разберем, так ли опасно приобретение подобного жилья, и возможные риски при покупке квартиры, полученной в наследство.

Стоит ли покупать квартиру, полученную по наследству

Перед тем как решиться на приобретение унаследованной недвижимости, необходимо учесть все возможные риски, а также насторожиться, если возникают следующие ситуации:

  1. Прежний хозяин, выступающий в роли наследодателя, умер менее трех лет назад. Безусловно, при возникновении неожиданных проблем по отношению к покупателю и продавцу возможно опровержение проведенной сделки. Также предварительно это условие позволяет обезопасить себя от негативных последствий в процессе приобретения наследственного жилья.
  2. Отсутствует возможность лично контактировать с владельцем квартиры. Такое условие является подозрительным, а если есть и доверенность сомнительного происхождения, по которой совершает все действия доверенное лицо, то это вдвойне опасно.
  3. Наследником не произведено снятие с регистрационного учета прежде проживающих граждан, себя в том числе.
  4. Если продавец в возрасте 70 лет и старше не предоставляет справку, подтверждающую его дееспособность. Частым основанием для отмены проведенного соглашения является поставленный диагноз, который лишает работоспособности.
  5. От владельца имущества поступает отказ в предоставлении документов, подтверждающих ясность и законность договора.

Мошенничество при продаже унаследованных квартир

За последнее время в области недвижимости участилось появление мошеннических операций. Распространенным обманом среди продавцов является подделка завещания. Для опровержения или подтверждения достоверности документа необходимо обратиться к юридическому специалисту.

Бывает, что продавцы-мошенники вручают ложные договоры о дарении или обмене имущества. Чаще всего обманщики предварительно втираются в доверие, например, начиная ухаживать или жить вместе с больным человеком.

Фото 2

Также на рынке недвижимости существуют так называемые «черные риелторы». Чаще всего они принуждают пожилого человека оформить завещание на свое имя, после чего ликвидируют наследодателя. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо с осторожностью подходить к процессу покупки имущества, которое досталось по наследству.

Как не проиграть при покупке унаследованной квартиры

Наиболее частой мошеннической схемой можно назвать перепродажу одного и того же жилья. Обманщики ориентируются на то, что люди всегда будут хотеть сэкономить, а также на отсутствие необходимых юридических знаний.

По мнению «черных риелторов», многочисленная продажа имущества последнему покупателю окажется «благоприятной». Изъять у него квартиру будет практически нереально. Но на самом деле это не так.

Рекомендуется подать запрос в БТИ и получить необходимую документацию на недвижимость. В этом случае вы будете владеть всеми сведениями о квартире и удостоверитесь, что приобретается она у владельца.

Договор купли-продажи необходимо читать очень внимательно и не спешить при его изучении. Соглашение должно включать в себя всю информацию об имуществе. Помощь специалиста в решении сложившейся проблемы, который будет подсказывать на протяжении всего процесса, считается полезной.

Как передавать денежные средства продавцу:

  1. После подписания соглашения, перед государственной регистрацией имущества, оплачиваете наличными.
  2. По факту совершения регистрации квартиры оплачиваете наличными.
  3. Оплачиваете при помощи банковской ячейки.

Как показывает практика, расчет посредством банковской ячейки является наиболее безопасным вариантом для покупателя. Как только передаются деньги, необходимо взять расписку с продавца о получении финансов. Документ содержит сведения о предоставленной сумме, основания для передачи, а также паспортные данные продавца имущества.

Перед предоставлением денежных средств необходимо:

  1. Удостовериться, заглянув в домовую книгу, нет ли в квартире прописанных лиц, выселение которых невозможно без одобрения соответствующих государственных органов.
  2. Проверить, нет ли таких жильцов, которые обладают правом пожизненного проживания на указанной территории.
  3. Уточнить о наличии нотариально заверенного одобрения сделки купли-продажи со стороны супруги/супруга продавца квартиры.

Принципы наследования, риски покупки

Приобретение квартиры, которая была получена в наследство, влечет за собой некоторые риски. Обычно это связано с тем, что наследник еще не вступил в наследство либо при появлении спорных ситуаций. Существуют следующие группы неожиданных моментов, которые отличаются принципом передачи недвижимости:

  1. Получение законных прав на недвижимость без завещания до трех лет.
  2. Получение законных прав на недвижимость без завещания более трех лет.
  3. Получение недвижимости согласно завещанию.

Недавнее вступление в наследство (до 3 лет)

Многие юристы считают, что приобретение унаследованной недвижимости, которая находится в собственности у продавца менее трех лет, является наиболее рискованным. Причинами этого являются установленные сроки исковой давности, получение прав наследования, а также поступления отказа от завещания. В суде наиболее часто рассматриваются исковые заявления в первоначальные два года владения имуществом умершего от лица того, кто будет наследовать. Позднее решение проблем обосновано следующими нюансами:

  • обновление утерянной документации со стороны других претендующих лиц;
  • неоконченные судебные дела, касающиеся распределения частей имущества;
  • неосведомленность наследников о смерти наследодателя.

Важной причиной для позднего вступления в наследство можно назвать ситуации, которые блокируют подачу документов кандидатов на владение имуществом:

  • продолжительное лечение в медицинском учреждении;
  • проживание или отъезд в другую страну;
  • отбывание наказания в тюрьме;
  • служба в армии.

Обобщенные риски при покупке недавно унаследованной квартиры представляют собой следующее:

  • претенденты на наследство первой очереди подали документы в соответствующую организацию для получения своей доли имущества;
  • нечестные продавцы не оповестили покупателя о присутствующих обременениях на недвижимости (например, оформленная завещателем ипотека, которую правопреемник будет обязан выплачивать);
  • гражданин, который получил наследство, признан негодным для владения имуществом согласно заявлениям определенных лиц;
  • супруг/супруга выявил требование о получении по закону своей части.

Приобретение унаследованной квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, чаще всего приносит много негативных последствий. Договор могут оспорить, а сделку признать недействительной, продавца заставят возместить материальный ущерб. В любом случае решение таких проблем необходимо осуществлять в суде.

Фото 3

Возможные риски при приобретении квартиры, которую могли завещать

При составлении завещания наследодатель позволяет претендовать на свое имущество только определенному кругу лиц, максимально исключает появление спорных моментов. Образование конфликтов бывает очень редко. Причинами их является неточное разделение жилья между наследниками либо упущенное упоминание в завещании о гражданах, являющихся наследниками первой очереди. Появление таких ситуаций может быть когда угодно, в связи с чем существуют конкретные риски при приобретении квартиры, унаследованной по завещанию:

  1. Оспаривание завещания родственниками. Каждый участник первой очереди наследников имеет право подать иск о признании сделки по разделу наследства недействительной. Оспорить завещание можно при следующих факторах:
  • недееспособность наследника;
  • составление завещание происходило в нетрезвом состоянии или состоянии шока;
  • наследодатель был подвержен давлению со стороны иных лиц.
  1. Присутствие завещательных отказов. Продажа квартиры не исключает появление завещательных отказов. Продавец с корыстными намерениями может утаить появление каких-либо обременительных факторов.
  2. Существование других претендентов на недвижимость. Наследники первой очереди, а также лица, находящиеся на попечении у умершего наследодателя (инвалиды, пенсионеры), вправе после продажи квартиры претендовать на часть имущества вне зависимости от подписанного завещания.
  3. Получивший наследство признан недостойным владельцем жилья. Основываясь на представленных доказательствах, в судебном порядке производится вынесение решения.

Унаследованная недвижимость более трех лет назад

Образование рискованной ситуации значительно уменьшается, если приобретать унаследованную квартиру, находящуюся в собственности более 3 лет. Максимально исключается появление претендующих лиц на имущество покупателя, так как окончен срок исковой давности. В редких случаях наблюдается утаивание гибели инициатора завещания. Претендент на наследство может подать заявление, чтобы обновился срок исковой давности для законного признания части имущества. В течение 10 лет после смерти завещателя возможно рассмотрение таких ситуаций.

Покупка квартиры по доверенности

Очень часто возникает вопрос, рискованно ли приобретение имущества по доверенности и в какой степени. Конечно же, такой процесс предполагает присутствие массы рисков. Необходимо узнать человека, являющегося владельцем жилья, а также инициатором выдачи доверенности конкретному лицу. Необходимо запомнить, что сформированную доверенность может отменить со своей стороны тот, кто представил документ. Такое развитие событий может привести к появлению неприятностей для покупателя. Судебные разбирательства, расторжение соглашений и продолжительное возмещение денежных средств затягивается на неопределенное время.

Значительным моментом можно считать дееспособность собственника имущества, от лица которого была выписана доверенность. В случае признания владельца недвижимости неработоспособным гражданином сделка купли-продажи будет отменена в зале судебного заседания. При образовании такой ситуации покупатель не сможет вернуть свои деньги. Владельцем недвижимости снова станет недееспособный.

Фото 4

Чтобы убедиться в здоровье продавца, его дееспособности, можно попросить у него удостоверение водителя либо разузнать о его персоне в психиатрических учреждениях.

Правила оформления договора, регистрации, необходимые документы

Покупатель унаследованного имущества должен выполнять следующие операции:

  1. Решить вместе с продавцом, где и когда будет происходить совершение сделки.
  2. Определиться с вариантом оплаты и согласовать с собственником недвижимости.
  3. Написать договор.
  4. Заключить денежные средства в банковскую ячейку или найти очевидцев факта передачи продавцу наличных финансов.
  5. Совместно с продавцом обратиться к юридическому специалисту по месту расположения квартиры.
  6. Уплатить госпошлину, а также услуги нотариуса.
  7. Рассмотреть и подписать договор.
  8. Рассчитаться с продавцом.
  9. Обратиться в Росреестр либо МФЦ для проведения государственной регистрации получения прав собственности на квартиру, имея с собой нотариально заверенный договор купли-продажи.

Договор должен содержать следующие сведения:

  • технические параметры недвижимости;
  • сведения о местоположении жилого помещения;
  • стоимость сделки;
  • момент вступления соглашения в действие;
  • назначение затрат при оформлении сделки;
  • реквизиты обеих сторон.

Документы, которые должны предоставить стороны соглашения:

ПродавецПокупатель
ПаспортПаспорт
Свидетельство, подтверждающее право наследования
Выписка из ЕГРН
Экспликация помещения
План этажности

Приобретение квартиры менее трех лет после вступления в наследство

Какая опасность предостерегает покупателя унаследованного жилья менее трех лет назад?

Если продается квартира, полученная в наследство, в первые три года предполагается выплата налога НДФЛ в размере 13% со стороны покупателя имущества. Для снижения размера налоговой выплаты можно согласовать с продавцом изменение стоимости квартиры, указанной в договоре, до 1 млн рублей. В этом случае, опираясь на Налоговый кодекс РФ, покупатель освобождается от уплаты налога.   Выгодное положение в этом случае принимает только продавец жилья. Например, при появлении новых наследников в случае судебного разбирательства возможно вынесение решения в пользу продавца. Таким образом, покупатель обязан будет вернуть приобретенную недвижимость, а также получит сумму, которая указана в договоре. Подтвердить то, что квартира приобреталась за более высокую сумму, очень сложно.

Приобретение квартиры более трех лет после вступления в наследство

В том случае, если вступление в наследство прошло более трех лет назад, то уплата налога не предусматривается. Но все же возникновение рискованных ситуаций по отношению к покупателю не исключается.

Распространенным риском является появление родственников, не вступивших в наследство в необходимый срок. При наличии уважительных причин им предоставляется право восстановить временные рамки для получения прав на наследуемое имущество в судебном порядке.

Не позднее чем через полгода, как ликвидировались причины несоблюдения срока для наследования, существует возможность для обращения в судебный орган с подачей искового заявления на обновление упущенного времени. Заявление о правах наследника можно подать по факту вынесения судом положительного решения.

Фото 5

Приобретатель унаследованного жилья вряд ли может знать точно, возникнут ли новые претенденты на наследство даже по истечении 3 лет. Но как показывает судебная практика, рассмотрение таких дел бывает крайне редко.

Примеры ситуаций

Всем, кто желает купить унаследованное имущество, необходимо знать все возможные риски и удостовериться в аргументах продавца. Иначе не исключается возможность решения проблем и защиты собственных прав на жилье в судебном зале заседания.

Бывают такие ситуации:

  1. Умерший определенный период не проживал со своей женой, в связи с чем факт смерти был обозначен не сразу. Жена имеет право для подачи иска в суд на разделение нажитого имущества в браке, получить часть наследства. Денежная компенсация требуется с продавца. Расторжение сделок происходит только по факту признания недобросовестности.
  1. Наследодатель пережил собственных детей, на основании чего недвижимость направилась наследникам вторичных очередей. Внукам умершего стало известно о наследстве после нескольких лет, они потребовали свою часть. Недвижимость должна быть предоставлена не претендентам второй очереди, а внукам наследодателя согласно праву представления и факта смерти их родителей до смерти завещателя. Для отмены совершенной сделки претендующим лицам необходимо объяснить, по каким причинам они не объявлялись ранее.
  1. Наличие признаков незаконного формирования завещания.

Причастные к делу граждане вправе обратиться в правовую организацию с заявлением об утверждении завещания недействительным. В случае предоставления веских обоснований продавца квартиры сочтут непорядочным наследником, заставят выплатить законным претендентам стоимость их частей.

Согласно отзывам некоторых юристов при отсутствии в деле влияния мошенников виновными в конфликтных ситуациях считаются следующие лица:

  1. Нотариус. На основании Гражданского кодекса РФ обязанностью нотариуса является возбуждение дела по наследству согласно заявлениям претендующих лиц. По истечении 6 месяцев после гибели наследодателя его имущество делится по закону или завещанию среди родственников, которые дали о себе знать. Три года действует право подачи заявлений на восстановление временного периода на вступление в наследство согласно весомым, уважительным аргументам. Искать возможных претендентов на наследство нотариус не должен, это образует много трудностей.
  2. Наследник. Правопреемник вправе оформить свое владение на тех граждан, которые не являются родственниками. Это возможно при отсутствии наследников первой очереди. При ограничении прав мужа и жены, детей и родителей указанные лица могут опротестовать завещание в суде.

Фото 6

Проявление инициативы со стороны нотариуса в поиске претендующих наследников, а также возможность следовать законным актам наследником, послужило бы помощью в исключении многих трудных ситуаций. Решение таких проблем происходит в правовых организациях. Постановление судьи формируется на основании предоставленных аргументов, законности сделки купли-продажи и информированности обеих сторон.

Статья является своего рода пошаговой инструкцией приобретения наследственного жилья. Были рассмотрены основные правила, особенности покупки квартиры, полученной в наследство, и что следует знать при осуществлении сделки.

Если отсутствуют какие-либо сомнительные моменты, подозрения, относящиеся к нечестности продавца, то можно приняться решение о приобретении унаследованной недвижимости и получить достойное жилье.

Ссылка на основную публикацию